Stopa zwrotu na opisanych przykładach.

Aktualności

Ostatnim razem prezentowałem sposób obliczania stopy zwrotu z inwestycji. Dzisiaj przyjrzymy się temu zagadnieniu bliżej i na konkretnym przykładzie zobaczymy jak niektóre czynniki mogą wpływać na zmianę wysokości stopy zwrotu. Inwestor powinien pamiętać, że posiadanie nieruchomości wiąże się z koniecznością uiszczania opłat, które były omawiane w poprzednich wpisach.
Wróćmy do naszego modelowego przykładu lokalu o powierzchni 50m2, którego cena wynosi 13.000 zł/m2 netto. Lokal jest wynajmowany przez sieciowego najemcę z branży spożywczej na okres 5 lat bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy.
Czynsz najmu wynosi 90 zł/m2 netto. Posługując się wzorem z ostatniego wpisu, inwestor obliczy stopę zwrotu na poziomie 8,3%. Jednak przed podjęciem decyzji o zakupie powinien uzyskać następujące informacje:

➡️ jaka jest wysokość opłat administracyjnych

➡️ kto pokrywa powyższe opłaty lub jaki jest ich podział na najemcę i wynajmującego

grunt jest we własności czy użytkowaniu wieczystym (w tym momencie w lokalach użytkowych znajdujących się w blokach mieszkalnych nie obowiązuje opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, jednak trzeba się liczyć z opłatą przekształceniową)

Poniżej przedstawię dwa warianty - jeden lepszy, a drugi gorszy dla inwestora. Oba przypadki odwołują się do wyżej opisanego lokalu usługowego.

1️⃣ Opłaty administracyjne 9 zł/m2 w całości pokrywane przez najemcę, własność gruntu:

(4.500 x 12) / 650.000 * 100% = 54.000 / 650.000 * 100% = 0,083 * 100% = 8,3%

2️⃣ Opłaty administracyjne 9 zł/m2 w całości pokrywane przez właściciela, użytkowanie wieczyste gruntu (opłata roczna – 1.000 zł)

[(4.500 x 12) – (9 x 50 x 12) – 1.000] / 650.000 * 100% = 47.600 / 650.000 = 0,073 * 100% = 7,3%

Objaśnienie drugiego wzoru: Roczny przychód z najmu pomniejszony o roczne opłaty administracyjne oraz roczną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, podzielony przez cenę lokalu i na koniec pomnożony przez 100%.

Jak widać opłaty mogą znacznie wpłynąć na wysokość stopy zwrotu, a ofertowe dane potrafią różnić się od rzeczywistych. W kolejnym wpisie odejdziemy od matematyki i zajmiemy się rynkiem pierwotnym oraz zakupem lokalu od dewelopera.

📝Konrad Kądziela
📸KK Drone Projects

Nasze Oferty


Kategorie