Lokale usługowe a mieszkania.

Aktualności

 

Nieruchomościami komercyjnymi nazywamy nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Są to wszelkiego rodzaju lokale usługowe, biura czy magazyny. Każdy z wymienionych rodzajów nieruchomości łączy wspólna cecha, którą jest przeznaczenie niemieszkalne. Jest to wyznacznik rozdzielający rynek nieruchomości komercyjnych od mieszkaniowych. Chciałbym skupić się przede wszystkim na lokalach usługowych i pokazać różnice pomiędzy inwestowaniem w lokale i mieszkania.

Zasadniczo cel inwestycji jest identyczny – zakup nieruchomości z myślą o czerpaniu zysków z czynszu najmu oraz wzrostu wartości samej nieruchomości. Główną różnicą jest charakterystyka podmiotów działających na rynku. Wynajmując mieszkanie właściciel ma oczywiście do czynienia z osobami fizycznymi, które chcą na jakiś czas znaleźć lokum. Wydaje się, że jest to niemal idealny biznes, ponieważ potrzeba zapewnienia sobie bezpiecznego schronienia jest jedną z pierwszorzędnych potrzeb każdego człowieka. Stąd zapotrzebowanie na mieszkania jest tak duże.

Jednakże w Polsce nie ma tradycji wieloletniego wynajmu mieszkań i porównując Polaków choćby do Niemców, jesteśmy nastawieni na jak najszybszy zakup własnej nieruchomości. Obecne stopy procentowe nie są relatywnie zbyt wysokie, a jedyną barierą dla kredytobiorców jest warunek posiadania odpowiednio wysokiego wkładu własnego.
Z tego względu inwestor musi się liczyć z małą stabilnością najemców i częstymi wyprowadzkami, a te generują koszty i zmniejszają realną stopę zwrotu z inwestycji.
Ponadto, podczas trwania stosunku najmu, właściciel często może być obarczany przez najemców naprawami sprzętów i innych usterek. W przypadku lokali usługowych, inwestor najczęściej nawiązuje współpracę ze spółkami, którym zależy na prowadzeniu działalności w lokalu. Umowy najmu podpisywane są w większości na czas określony, co zapewnia inwestorowi wieloletnią ciągłość najmu i przewidywalne strumienie przychodów. Co więcej, prowadzenie wszelkich remontów i naprawa bieżących usterek leży po stronie najemcy.
Czynsze najmu w lokalach usługowych obliczane są jako iloczyn metrażu i ceny za wynajęcie 1 m2 powierzchni lokalu, przez co kalkulacje są jasne i klarowne. W bardzo atrakcyjnych miejscach cena wynajmu 1 m2 lokalu usługowego z powodzeniem może wynosić 100 zł netto.

Przekładając to na mieszkania, wynajęcie 60 m2 w dobrej lokalizacji kosztowałoby 6.000 zł miesięcznie, co jest zawrotną i niespotykaną kwotą na rynku mieszkaniowym, biorąc pod uwagę metraż. Dochodzimy do wniosku, że ceny wynajmu lokali usługowych są zazwyczaj wyższe niż mieszkań, a kwota zakupu lokalu usługowego nie jest na tyle wyższa od kwoty zakupu mieszkania, żeby zniwelować tę różnicę w czynszach.
Można śmiało zaryzykować stwierdzenie, że realna stopa zwrotu z inwestycji w lokal usługowy jest w zdecydowanej większości przypadków wyższa niż z inwestycji w mieszkanie. Reasumując, do przewag inwestycji w lokale usługowe należą przede wszystkim: stabilność najemcy, łatwiejsze egzekwowanie należności, wyższa stopa zwrotu oraz mniejsze zaangażowanie inwestora.
Osobom narzekającym na dużą barierę wejścia i zbyt wysokie ceny nieruchomości komercyjnych (faktycznie często są to wielomilionowe kwoty) polecam systematyczne przeglądanie naszej strony internetowej, na której widoczne są oferty lokali za cenę nieprzekraczającą 400 tyś zł, a nawet 300 tyś zł netto.

Konrad Kądziela

fot. KK-Drone Projects

Nasze Oferty


Kategorie