W dzisiejszym wpisie pochylę się nad kwestią wyboru lokalu usługowego na zakup. Chociaż odnoszę się głównie do inwestorów dokonujących zakupu, zawarte porady mogą okazać się również przydatne dla potencjalnych najemców. 

Lokalizacja – Decydujący Czynnik

Nikogo pewnie nie zdziwi fakt, że pierwszą rzeczą na którą należy zwrócić uwagę jest lokalizacja. Nieruchomości mają to do siebie, że nie ruszają się z miejsca i dlatego to właśnie umiejscowienie, którego nie da się zmienić, jest kwestią kluczową. Lokalizację określa się jako atrakcyjną jeśli występuje duży ruch pieszy, tzw. traffic. Najemcy będą skłonni płacić dużo wyższy czynsz najmu za lokal, przed którego witrynami przechodzi wielu przechodniów, ponieważ traktowani są jako potencjalni klienci. 

Zakup lokalu w dobrym miejscu zapewnia inwestorowi ciągłość najmu nawet w czasach złej sytuacji na rynku. Jednak ceny nieruchomości w najbardziej ruchliwych miejscach sięgają niekiedy zawrotnych kwot. 

Stopa Zwrotu vs. Lokalizacja

Pomimo że oczywiście lokalizacja jest najważniejsza w przypadku nieruchomości, nie należy zapominać, iż dla inwestora kluczową rolę odgrywa stopa zwrotu z inwestycji. Z tego względu, inwestor może mieć trudności z oceną i porównaniem dwóch następujących ofert:

- Lokal w ruchliwym miejscu, ze stabilnym najemcą i niższą stopą zwrotu
- Lokal w miejscu przeciętnym z mało stabilnym najemcą i oferowaną wyższą stopą zwrotu

Jeszcze większe zamieszanie może wprowadzić dostępność w sprzedaży analogicznych lokali, które nie są wynajęte i potencjalne stopy zwrotu należy oszacować.

Ryzyko Inwestycyjne

W przypadku każdej inwestycji inwestor powinien przyjąć poziom ryzyka jaki jest w stanie zaakceptować. Z reguły im większe ryzyko tym wyższa potencjalna stopa zwrotu. Z tego względu inteligentny inwestor nie powinien z góry odrzucać lokali, które nie posiadają najemców i gloryfikować nieruchomości wynajęte, nie zwracając uwagi na ich potencjał. 

Długoterminowe Posiadanie Nieruchomości

Inwestycja w  nieruchomości najczęściej wiąże się z jej posiadaniem przez długie lata i niemądrym byłoby zakładać, że obecny najemca nigdy się nie wyprowadzi. Zwracam tutaj uwagę na niebezpieczeństwo zakupu zbyt drogiego lokalu, tylko ze względu na relatywnie wysoką stopę zwrotu, liczoną na bazie nierynkowego czynszu najmu.

Podsumowanie

Przed dokonaniem zakupu lokalu proponuję przemyśleć następujące kwestie:

- Porównanie ceny z rynkowymi wartościami
- Analiza stabilności najemcy
- Porównanie wysokości czynszów z rynkowymi

Oszacowanie długoterminowej stopy zwrotu (brak najemcy nie zwalnia inteligentnego inwestora z konieczności oszacowania stopy zwrotu, a obecność najemcy nie gwarantuje utrzymania obecnego poziomu czynszu – stąd należy zawsze odnosić ceny nieruchomości i wysokości czynszów najmu do danych rynkowych, żeby przeprowadzone kalkulacje były jak najbardziej rzetelne). Wybór lokalu powinien zapewnić inwestorowi najwyższą stopę zwrotu z inwestycji.

Oczywiście zdaję sobie sprawę, że dla osoby niezaznajomionej z rynkiem nieruchomości odpowiednia ocena potencjału lokalu może okazać się zbyt skomplikowana. Polecam więc skorzystać z pomocy pośrednika ds. nieruchomości, który dysponuje odpowiednią wiedzą o rynku.