Nieruchomościami komercyjnymi nazywamy nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. Są to wszelkiego rodzaju lokale usługowe, biura czy magazyny. Każdy z wymienionych rodzajów nieruchomości łączy wspólna cecha, którą jest przeznaczenie niemieszkalne. Jest to wyznacznik rozdzielający rynek nieruchomości komercyjnych od mieszkaniowych. Skupmy się przede wszystkim na lokalach usługowych, aby pokazać różnice pomiędzy inwestowaniem w lokale i mieszkania.

Zasadniczo cel inwestycji jest identyczny – zakup nieruchomości z myślą o czerpaniu zysków z czynszu najmu oraz wzrostu wartości samej nieruchomości. Główną różnicą jest charakterystyka podmiotów działających na rynku. Wynajmując mieszkanie właściciel ma oczywiście do czynienia z osobami fizycznymi, które chcą na jakiś czas znaleźć lokum. Wydaje się, że jest to niemal idealny biznes, ponieważ potrzeba zapewnienia sobie bezpiecznego schronienia jest jedną z pierwszorzędnych potrzeb każdego człowieka. Stąd zapotrzebowanie na mieszkania jest tak duże.

Jednakże w Polsce nie ma tradycji wieloletniego wynajmu mieszkań, nadal jesteśmy nastawieni na jak najszybszy zakup własnej nieruchomości. Obecne stopy procentowe nie są relatywnie zbyt wysokie, a jedyną barierą dla kredytobiorców jest warunek posiadania odpowiednio wysokiego wkładu własnego.

Z tego względu inwestor musi się liczyć z małą stabilnością najemców i częstymi wyprowadzkami, a te generują koszty i zmniejszają realną stopę zwrotu z inwestycji.

Ponadto, podczas trwania stosunku najmu, właściciel często może być obarczany przez najemców naprawami sprzętów i innych usterek. W przypadku lokali usługowych, inwestor najczęściej nawiązuje współpracę z przedsiębiorcami, którym zależy na prowadzeniu działalności w lokalu. Umowy najmu podpisywane są w większości na czas określony, co zapewnia inwestorowi wieloletnią ciągłość najmu i przewidywalne strumienie przychodów. Co więcej, prowadzenie wszelkich remontów i naprawa bieżących usterek leży po stronie najemcy.

Poza tym przy najmie lokali mieszkalnych obowiązuje prawo o ochronie praw lokatorów które jest w wielu kwestiach ograniczające dla wynajmujących.

Czynsze najmu w lokalach usługowych obliczane są jako iloczyn metrażu i ceny za wynajęcie 1 m2 powierzchni lokalu, przez co kalkulacje są jasne i klarowne.

Ceny wynajmu lokali usługowych są zazwyczaj wyższe niż mieszkań, a kwota zakupu lokalu usługowego nie jest na tyle wyższa od kwoty zakupu mieszkania, żeby zniwelować tę różnicę w czynszach.

Można śmiało zaryzykować stwierdzenie, że realna stopa zwrotu z inwestycji w lokal usługowy jest w zdecydowanej większości przypadków wyższa niż z inwestycji w mieszkanie. Reasumując, do przewag inwestycji w lokale usługowe należą przede wszystkim:
- stabilność najemcy
- łatwiejsze egzekwowanie należności
- wyższa stopa zwrotu
- mniejsze zaangażowanie inwestora